전세사기 주의보! 신종 수법 3가지와 예방법

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전세 시장을 노린 사기 수법이 날로 진화하고 있습니다. 특히, 법과 제도의 허점을 파고드는 ‘신종 전세사기’가 기승을 부리며 피해자들이 속출하고 있습니다. 오늘은 대표적인 신종 전세사기 수법 3가지(삼행시 사기, 가등기 사기, 다운계약 사기)를 실제 사례를 통해 알아보고, 이에 속지 않기 위한 철저한 대처법을 소개하겠습니다.

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1. 삼행시 사기: 모임통장을 이용한 신종 전세 사기

▶ 수법 개요
‘삼행시 사기’는 집주인의 이름을 활용하여 삼행시 형태의 모임통장을 개설한 후, 이를 개인 계좌인 것처럼 위장하여 보증금을 가로채는 수법입니다. 사기범은 집주인의 이름이 ‘김철수’라면, ‘김해 사람들의 철인 3종 경기 수련회’와 같은 삼행시로 모임통장을 만들고, 해당 계좌의 명의는 ‘김철수’로 표시됩니다. 이를 집주인의 개인 계좌로 착각한 세입자는 보증금을 송금하게 되고, 결국 피해를 입게 됩니다.

 

▶ 실제 사례
서울에 거주하는 박 모 씨는 전세 계약을 체결하며 집주인의 이름으로 된 계좌로 보증금을 송금하였습니다. 하지만 나중에 해당 계좌가 집주인의 개인 계좌가 아니라 사기범이 만든 모임통장임을 알게 되었습니다. 결국 박 씨는 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입었습니다.

 

▶ 예방법

• 계좌 명의 철저 확인: 보증금을 송금하기 전, 반드시 집주인의 신분증과 통장 사본을 확인하여 계좌 명의가 정확한지 확인해야 합니다.
• 모임통장 여부 확인: 계좌 명의에 ‘모임’, ‘회’, ‘동호회’ 등의 단어가 포함되어 있거나, 삼행시 형태로 구성되어 있다면 의심해봐야 합니다.
• 공인중개사 활용: 공인중개사를 통해 계약을 진행하면 이러한 사기를 예방하는 데 도움이 됩니다. 하지만, 극소수의 사례에서는 공인중개사가 개입되어 사기계약을 하고 부동산 사무실 문을 닫은 후 잠적해 버린 상황도 있었으니 계약에 앞서 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

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2. 가등기 사기: 보증금이 후순위로 밀리는 위험 발생

▶ 수법 개요
‘가등기 사기’는 집주인이 이미 다른 사람에게 가등기를 설정해 놓은 상태에서 전세 계약을 체결하고 보증금을 가로채는 방식입니다. 세입자는 보증금이 보호될 것이라 믿고 계약하지만, 실제로는 후순위가 되어 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.

 

▶ 실제 사례
부천에 거주하는 박 모 씨는 전세 계약을 체결하며 등기부등본을 확인하였으나, 아무런 문제를 발견하지 못했습니다. 그러나 계약 후 몇 개월 뒤, 해당 건물에 ‘가등기’가 설정되어 있었고, 집주인은 이미 거액의 빚을 지고 있었습니다. 결국 박 씨의 전세금은 채권자들에게 우선 변제되었고, 그는 법적 대응을 할 수밖에 없었습니다.

 

▶ 예방법

• 계약 전 등기부등본뿐만 아니라 건축물대장과 토지대장도 확인하여 숨겨진 가등기가 있는지 조사해야 합니다.
• 집주인이 대출이 많은 경우, 전세보증보험 가입을 필수로 고려해야 합니다.
• 가능하면 전세권 설정 등기를 통해 법적 보호를 강화하는 것이 좋습니다.

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3. 다운계약 사기: 계약서 속 또 다른 함정

▶ 수법 개요
다운계약 사기는 집값을 실제보다 낮게 신고하는 방식으로 이루어집니다. 집주인은 세금을 아끼기 위해 낮은 금액으로 계약서를 작성하지만, 임차인은 법적 보호를 제대로 받지 못할 위험이 큽니다.

 

▶ 실제 사례
송파구에 거주하던 이 모 씨는 2억 원짜리 전세 계약을 체결하였습니다. 그러나 계약 과정에서 집주인이 “실제 계약금은 2억이지만, 신고할 때는 1억 5천만 원으로 하자”고 제안하였습니다. 세금 절감이 된다는 말에 속아 이를 수락하였지만, 이후 보증금을 돌려받는 과정에서 문제가 발생하였습니다. 법적으로 신고된 금액(1억 5천만 원)까지만 보호받을 수 있어 5천만 원을 잃게 되었습니다.

 

▶ 예방법

• 다운계약을 요구하는 집주인과는 계약하지 않아야 합니다.
• 계약서 작성 후 반드시 실제 계약금과 동일한 금액으로 신고해야 합니다.
• 전세보증보험 가입 시 신고된 금액 기준으로 보장되므로, 이를 염두에 두고 신고 금액을 결정해야 합니다.

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전세 사기를 피하는 5가지 필수 체크리스트

1. 등기부등본 확인 – 최근 소유권 변동 내역과 가등기, 근저당 여부를 철저히 점검해야 합니다.
2. 전세보증보험 가입 – 예상치 못한 사기를 대비하기 위해 필수로 가입해야 합니다.
3. 집주인 신원 확인 – 주민등록등본과 건물 관리 상태를 직접 확인해야 합니다.
4. 계약서 원칙 준수 – 다운계약서를 요구하는 집은 즉시 계약을 취소해야 합니다.
5. 법률 전문가 상담 – 의심이 가는 경우 변호사나 공인중개사에게 계약 검토를 요청해야 합니다.

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맺음말

전세 사기는 한순간의 방심으로 돌이킬 수 없는 피해를 초래할 수 있습니다. 특히, 삼행시 사기, 가등기 사기, 다운계약 사기와 같은 신종 수법은 겉으로는 정상적인 계약처럼 보이지만, 법의 빈틈을 이용하여 세입자를 함정에 빠뜨립니다.

따라서 전세 계약 전 꼼꼼한 사전 조사와 예방책 마련이 필수입니다. 신뢰할 수 있는 공인중개사를 통해 계약을 진행하고, 반드시 전세보증보험에 가입하는 것이 안전한 전세 생활을 위한 최선의 방법입니다.

“전세 계약, 한 번 더 확인하면 평생의 재산을 지킬 수 있습니다.”